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关于公开征求《关于深入推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设的实施意见》(征求意见稿)有关意见的通知

发布时间:2020-12-11 来源:市土地市场服务中心 浏览次数: 【 字号: 保护色:

为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)和《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(浙政办〔2020〕57号)精神,优化土地要素资源市场化配置,促进土地节约集约利用,宁波市自然资源和规划局根据相关要求拟定了《关于深入推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设的实施意见》(征求意见稿),现公开征求社会各界意见,公众可在2020年12月22日前,通过电子邮件方式反馈有关意见,电子邮箱pan.you@163.com。

联系人:潘有成

电话:0574-89187343

传真:0574-89284960

附件:《关于深入推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设的实施意见》(征求意见稿)

宁波市自然资源和规划局

2020年12月11日

附件

关于深入推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设的实施意见

(征求意见稿)

各区县(市)人民政府,市直及部省属驻甬各单位:

为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)和《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(浙政办〔2020〕57号)精神,优化土地要素资源市场化配置,促进土地节约集约利用,现就规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场提出以下实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为重点,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产统一登记为基础,与国土空间规划及相关产业规划相衔接,坚持把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能的基本原则,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,完善土地二级市场交易规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为当好浙江建设“重要窗口”模范生,推动宁波经济社会高质量发展提供有力支撑。

(二)主要目标。到2021年6月底,全市初步建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场;到2022年底,形成市场规则健全完善、交易平台功能齐全、服务监管落实到位、市场秩序更加规范、配置效率显著提高,一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

(三)适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本意见执行。

二、主要任务

(一)健全土地市场交易平台。建立线上土地交易平台。加强与省土地二级市场线上交易平台的对接,建立全市统筹、标准统一的土地二级市场线上交易平台,完善与省、市相关系统的数据和功能衔接,提供土地二级市场信息发布、交易竞价、合同签订以及交易事项受理、审核、监管等功能,大力推进线上交易。探索线上交易资金第三方账户托管模式,降低交易风险。完善线下土地交易平台建设。2021年6月底前,各区县(市)人民政府要在同级自然资源规划部门现有的土地交易机构或平台基础上,建立包括土地二级市场在内的城乡统一建设用地交易平台,完善交易配套设施,汇集土地二级市场交易信息,为交易各方提供良好的交易场所和“一站式”便捷服务,办理交易事务,提高交易服务质量。

(二)完善土地交易管理体系。明晰不动产交易管理边界。土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的,凭交易合同直接办理土地交易和不动产转移登记。建立健全建设用地使用权首次转让审核制度,对其出让合同履约情况依法依规进行审查,土地尚未办理过竣工验收手续的,应当签订补充协议,约定开竣工及投入产出等相关事项。其中预告登记转让及土地分割转让后涉及产业用地重新开发的,应当纳入“标准地”管理。

(三)完善交易规则。清理完善与国办发〔2019〕34号和浙政办发〔2020〕57号文件不一致、相抵触的相关政策规定,制定完善我市土地二级市场交易规则,重点围绕建立健全建设用地使用权转让机制,完善土地使用权预告登记转让、分割合并转让制度,规范划拨土地出租收益收缴机制,扩大抵押权能等方面,进一步完善政策措施。各区县(市)可结合实际,制定相应的政策和实施细则。

(四)规范交易流程。按照优质、高效、便捷的要求,建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,完善交易申请、受理、审核、信息发布、交易合同备案、交易事务办理、价款和税费缴纳等交易程序。交易双方可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易,其中涉及以划拨、协议出让、“标准地”出让等方式取得的建设用地使用权转让、出租, 以及预告登记转让、分割转让等,应纳入土地二级市场交易平台公开交易。交易双方达成一致后签订合同,应依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上的,各地可行使优先购买权。加强交易事中事后监管,自然资源规划部门以及监管协议执行的单位应对其出让合同(划拨决定书)、投资建设协议等履约情况依法依规进行监管,对违反有关法律法规或不符合出让合同(划拨决定书)、监管协议约定的,不予办理相关手续。

(五)提升服务效能。依托土地二级市场交易有形市场和线上交易平台,推动土地二级市场交易与不动产登记流程有机融合,实行“交易+登记”一体化服务,推进“一码管地、一窗受理、一网通办、一站办结”。大力发展“互联网+政务服务”,畅通数据共享渠道,切实提高办事效率和服务效能。充分发挥社会中介组织在市场交易活动中的作用,培育发展中介机构,规范中介机构管理,为交易提供咨询、估价、经纪等服务。

(六)加强监测监管。建立健全土地二级市场动态监测监管制度,加强土地二级市场数据统计分析,及时掌握市场运行情况及规律特征,强化土地一、二级市场联动,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。完善公示地价体系,定期发布标定地价,建立土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,实现政府对交易地价的调节、管控,防止市场交易价格异常波动

(七)健全信用体系。建立健全信用承诺制度。制定土地市场信用评价规则和约束措施,加强对交易双方和中介服务机构的信用监管。对失信主体要记入信用档案,纳入省市公共信用信息平台,并通过“信用浙江”等渠道依法依规向社会公开,并实施联合惩戒,推进土地市场信用体系共建共治共享。

(八)强化部门协同。涉及建设用地使用权转移的案件,人民法院向自然资源规划部门查清所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况,自然资源规划部门应当予以配合。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易,其中涉及划拨建设用地使用权处置的,应先由自然资源规划部门出具意见;涉及“标准地”出让取得的建设用地使用权处置的,由监管协议执行的单位出具意见。财政、国资部门在处置国有资产时涉及划拨建设用地使用权转移的,应征求自然资源主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。国有建设用地使用权转让涉及国有资产的,应取得原批准国有资产管理部门同意转让的批复文件,国有资产管理部门批准前,应事先取得自然资源规划部门的意见,并如实告知当事人。

三、政策措施

(一)完善转让政策

1.完善预告登记转让制度。完善和推行预告登记转让制度,以出让方式取得的建设用地使用权,未完成开发投资总额25%以上的,可按照“先投入后转让”的原则,交易双方签订转让合同,经县级以上自然资源规划部门备案后,办理预告登记,待开发投资总额达到法定要求时,再依法办理不动产转移登记。预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。涉及土地闲置的,须按照闲置土地有关规定处置到位后,才适用本政策。

2.明晰划拨土地转让条件。划拨土地使用权转让,需经县级以上人民政府依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,保留划拨方式,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让人依法依规补缴土地出让价款。不符合《划拨用地目录》,且不符合现行国土空间规划的,可按证载土地用途由受让人补缴土地出让价款。已按分摊登记的划拨商品住房用地,市政府授权市自然资源规划部门按现状住宅用途办理出让手续,不再进行审批。

3.完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应符合规划、消防安全、环境保护等相关要求,具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意。工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。存量工业用地开发为工业地产并用于分割转让的,应当签订土地出让合同补充协议,约定销售最高价格,按市场评估价格补缴土地出让金。宗地合并时,根据土地使用权人意愿,可按照合并前宗地中的最短年限统一土地出让年限;也可以按照土地面积加权平均的方式确定土地出让年限。土地分割、合并转让实施细则由市自然资源规划部门牵头另行制定。

(二)健全出租制度

1.规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,且出租时间超过5年的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。各区县(市)人民政府要加快制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳标准及管理办法,规范申报缴纳工作。

2.优化出租交易服务。宗地以及宗地连同地上建筑物、其他附着物整体或部分出租的,应纳入土地二级市场管理。各区县(市)自然资源规划部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南。

(三)规范抵押机制

1.明确抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,市、县人民政府不动产登记机构依法办理抵押登记的,视同已经市、县人民政府批准,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权,有偿使用合同约定开发建设期限的,在该期限内抵押的,抵押登记期限不得超过该开发建设期限。

以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。以先租后让方式取得的建设用地使用权抵押,根据合同约定办理。

2.保障抵押权能。允许营利性的养老、教育、医疗等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。各区县(市)人民政府要完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制,防控市场风险。

四、保障措施

(一)加强组织领导。各地要结合实际抓紧制定具体工作方案。各区县(市)人民政府要落实主体责任,建立自然资源规划、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等部门联动机制,明确任务分工,压实工作责任,强化机构人员和经费保障,有序推进土地二级市场建设。

(二)完善激励约束。鼓励金融机构创新金融产品,支持社会资本取得的各类建设用地使用权抵押贷款发放。充分发挥税收政策在土地二级市场中的调节作用,进一步盘活存量建设用地。在《城镇土地使用税暂行条例》授权地方权限内,探索实施差别化税收政策,促进土地节约集约利用。对闲置低效用地,应充分发挥土地管理和税收调节作用,依法促进低效用地转让再开发利用。依法落实减税降费政策,降低交易成本。

(三)强化考核考评。市自然资源规划部门负责组织指导各区县(市)开展土地二级市场建设工作,会同相关部门抓好工作落实。将土地二级市场建设情况作为区县(市)人民政府土地节约集约利用的重要考核内容。对落实不力、建设滞后的进行督导,对真抓实干、成效明显予以表扬,切实加快城乡统一建设用地市场建设。

(四)注重宣传引导。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度,及时总结推广各地典型经验和创新做法,扩大土地二级市场影响力、吸引力,调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期,及时回应公众关切,营造良好的土地市场舆论氛围,提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识,切实提高资源利用效率。

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