一、起草背景

2018年12月，根据工程建设项目审批制度改革及加强建筑风貌管控等相关要求，原宁波市规划局印发了《带方案出让土地建设项目规划审批操作办法（试行）》（甬规字〔2018〕182号），明确了带设计方案出让的适用范围、方案深度要求和具体的工作流程，对我市带方案出让的建设项目规划审批工作进行了先行探索。

原文件试行以来，经统计，有8个项目实行了带设计方案出让，主要适用于安置房项目，此类项目有明确的安置对象和套型设计，设计方案深度较深，实施性较强，对提高审批效率、加快项目落地以及加强城市风貌管控起到了一定作用。

随着未来社区、保障性租赁住房等民生工程持续推进，全域国土空间综合整治改革试点实施，审批提质增速的要求不断强化，以及市规委会决策机制的建立，市委市政府对提升城市品质能级的迫切要求进一步强化，原文件的适用范围需要扩充、具体工作流程亟待细化，操作性亟待加强，且原文件试行期已过，需尽快起草新文件进行替代。

二、起草目的

一是进一步提升城市建设品质和规划管理精细化水平，提高土地利用综合效益，加强重要节点建筑功能、形态及城市风貌管控，助推我市高质量发展。

二是贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革，优化营商环境的工作部署，提高项目审批效率，缩短审批时限，加快建设项目落地。

三、起草思路

本次修订的内容主要包括以下几点：

一是扩充适用范围。结合加强规划统筹、前期谋划、供地方式等工作实际，以及未来社区建设、城市更新、城中村改造、全域国土空间综合整治等工作要求，文件适用范围在试行文件的基础上，增加新建未来社区、租赁住房、综合整治（城市更新）片区（单元）三种类型项目，并为其他适用项目预留兜底条款。

二是细分两种类型。针对原文件试行期间适用度不够的问题，拓展了带设计方案出让的内涵，由狭义上的带建设工程设计方案出让扩展到广义上的带建设工程设计方案、带实施性城市设计出让两种情形，为实施性城市设计提供一条落地路径。

三是加强可操作性。根据住建部设计文件编制深度规定、浙江省国土空间设计技术指南、宁波市国土空间规划条例，结合市规委会章程和审议细则，注重精细化管理，细化深化两种情形各自对应的方案深度要求、具体内容和工作流程，切实增加文件的可操作性。

四是强化事中事后监管。进一步细化土地出让后设计方案可深化、优化调整的范围和内容，设定设计方案调整程序。同时，明确了各相关部门、属地政府在实施阶段的监管职责。

四、主要内容及释义

为进一步深化建设项目“放管服”改革，提高审批服务效率，提高土地利用综合效益，加强宁波市建筑风貌管控，提升城市品质，优化营商环境，实现经济高质量发展的目标，根据审批制度改革等相关文件精神，结合我市实际，特制定本操作办法。

【释义】本条是文件制定的目的和依据。原试行文件的制定依据主要为《浙江省人民政府办公厅关于印发浙江省工程建设项目审批制度改革试点工作实施方案的通知》（浙政办发〔2018〕81号）和《宁波市人民政府关于印发宁波市工程建设项目审批制度改革试点工作实施方案的通知》（甬政发〔2018〕73号）。随着审批制度改革、“放管服”改革、优化营商环境一号工程深入推进，以及全域综合整治、城市更新、城中村改造等重点工作全面开展，本文件的制定正是响应改革要求，为建设项目“提质增速”提供一条实施落地路径。

一、工作内容

“带设计方案出让”是指在国有建设用地出让公告发布前，区（县、市）政府（管委会）、自然资源规划部门等行政部门以及做地单位先行组织编制拟出让地块的设计方案，根据深度不同，可分为建设工程设计方案和实施性城市设计两种类型，经审定后纳入土地出让条件，报市政府同意后，作为建设用地使用权出让条件的组成部分，出让公告时与地块其它出让条件一并对外发布。

【释义】本条为“带设计方案出让”的释义和工作内容，约定了编制主体、类型、程序等内容。

二、适用范围

本市行政区域内以下情形可采用带设计方案方式出让土地：与轨道结合建设的项目；有明确供应对象的项目；新建未来社区项目；实施性城市设计已通过审查的重要地段、重要项目；纳入全域国土空间综合整治（城市更新）片区（单元）的，已有经过审查确定设计方案的项目；其他符合带设计方案出让的建设项目。

【释义】本条为适用范围，包含以上六种类型，最后一类为兜底条款。

三、方案深度要求

（一）带建设工程设计方案出让

设计方案需符合国土空间详细规划等上位规划要求，统筹考虑城市公共利益，塑造高品质城市特色风貌。建筑部分参照《建筑工程设计文件编制深度规定》，一般应达到初步设计文件深度。设计内容应包含《宁波市国土空间规划条例》关于建设工程规划许可的内容要求。主要包括：总平面图；建筑单体平面、立面、剖面图;效果图；设计说明书；主要经济技术指标。

（二）带实施性城市设计出让

实施性城市设计即概念方案，根据国土空间详细规划等上位规划，对重要区域、重要地块开展规划条件论证，重点关注空间形态、周边关系、城市界面、天际线、公共空间、交通组织、环境景观等，内容符合《浙江省国土空间设计技术指南》。建筑部分参照《建筑工程设计文件编制深度规定》，一般达到方案设计文件深度，主要包括：总平面图；主要建筑单体平面、立面图;效果图；主要经济技术指标。

【释义】本条约定“带建设工程设计方案出让”“带实施性城市设计出让”两种类型的设计深度要求、设计内容要求以及需包含的图纸图件。主要依据为住建部《建筑工程设计文件编制深度规定(2016版）》《宁波市国土空间规划条例》《浙江省国土空间设计技术指南（试行）》。

四、工作流程

（一）带建设工程设计方案出让

土地出让前，根据项目情况，做好风评、交评、日照分析、提交市规委会决策、公示等相关工作。经资规部门审查通过的建设工程设计方案应纳入出让合同附件，强制性内容应在规划条件中予以明确。

土地出让后，拿地单位应严格按照出让合同附件的设计方案进行细化、完善。不得改变原设计方案的核心要素和要求，包括：总体布局、空间形态、建筑风格、建设规模、容积率、分类建筑用途、建筑高度、建筑密度、建设用地出入口等重要指标和设计内容，不得降低建设品质以及市政基础设施与公共服务设施配建指标，可对建筑内部功能、住宅套型、建筑立面、景观绿化和配套设施位置等内容进行深化设计。具体的强制性内容以土地出让合同和规划条件要求为准。

带建设工程设计方案出让的建设项目，不再进行设计方案技术审查，对建设单位提交的报建方案符合土地出让时的设计方案要求，且报建材料齐全的，按照告知承诺制要求直接核发建设工程规划许可证，并及时做好承诺内容的核查工作。

（二）带实施性城市设计出让

土地出让前，根据项目情况，做好风评、交评、日照分析、提交市规委会决策、公示等相关工作。经审查通过的实施性城市设计应将核心要素转化为管控要求，提出建筑高度、体量、风格、色彩、交通组织、市政基础设施、公共服务设施等控制要求，纳入地块规划条件，并将主要效果及空间引导图作为规划条件附图。

土地出让后，拿地单位应严格按照设计条件以及实施性城市设计引导要求编制建设工程设计方案。总体布局、空间形态、周边联动关系、整体意向效果基本不变，经济技术指标和强制性内容以规划条件约定为准，其他内容可以深化设计。未来社区项目不得降低未来社区场景设计相关要求，包括特色、面积、功能、运营等内容。

建筑工程设计方案应在实施性城市设计基础上深化，已按规定履行公示程序，公示无异议且报建材料齐全的，核发建设工程规划许可证。建筑工程设计方案对城市设计总体布局和空间形态有较大调整的，应对建设工程设计方案重新审查，审查通过后，按规定履行公示程序，公示无异议且报建材料齐全的，核发建设工程规划许可证。

【释义】本条为工作流程，从土地出让前的前置要求、土地出让后的方案深化优化要求、核发规划许可程序三个方面对两种类型分别制定工作流程。其中前置要求根据项目情况，主要包含风评、交评、日照分析、提交市规委会决策、公示等工作，并将方案纳入出让合同附件或转化为规划条件管控要求；土地出让后设计方案深化优化阶段，明确了不可调整的内容和可优化调整的内容；核发规划许可程序明确了不再进行设计方案技术审查，按告知承诺制要求核发规划许可，并及时做好承诺内容的核查。对于“带实施性城市设计”类型，补充了方案如有较大调整的操作程序。

五、实施监管

自然资源规划部门应会同住建、综合执法等部门以及各区（县、市）政府（管委会），按各自职责履行项目监管责任，加强日常巡查。发现拿地单位未按建设工程规划许可证开发建设的，应及时督促纠正和处置，违反合同约定和有关法律法规的，应追究拿地单位的违约、违法责任，并纳入信用管理。

【释义】本条为监管责任，自然资源规划、住建、综合执法等部门、属地政府，依职责做好建设项目监管和违法处置。

解读机关：宁波市自然资源规划局

联系电话：0574-89187331

文件原文：关于印发《带设计方案出让的建设项目规划审批操作办法》的通知