不动产登记换证!这三个误区不要踩!

发布日期: 2023-03-23 阅读次数: 来源:不动产登记中心

《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第22条、《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《操作规范》)第1.6.3、第1.6.3.1对不动产登记换证作了规定。由于换证本身不改变不动产登记内容,只是根据不动产登记簿记载信息重新制作证书(证明),没有发生任何的权利内容的变化。基于此,不动产登记换证被普遍认为是“最简单”的登记业务之一。但即便如此,登记人员在办理该业务时仍存在一些认识误区。

误区之一:不动产登记换证有必要进行询问

有观点认为,各种登记类型的业务办理必须进行询问,换证也不例外。不动产登记相关法律法规并未规定不动产登记换证必须进行询问,并提供询问记录。

不动产登记询问制度源于法律直接规定,《民法典》第212条规定,登记机构在登记时应当履行“就有关登记事项询问申请人”的职责。在不动产登记实务中,询问记录多被应用在当事人提请某项不动产登记申请时,受理人员就登记申请的相关情形进行询问,并通过记录形成真实有效的书面材料,并加以留存。显而易见,询问记录的重要性不亚于任何一件登记要件,但不能以此为由,扩大询问业务范围,对不动产登记换证进行询问,额外增加申请人“负担”。不动产登记换证不需要进行询问主要基于以下认识:

①换证不是一种登记类型。换证本质上仅是对原不动产权属证书的换发,并不对权利人以及不动产权利产生影响。《实施细则》未将换证列入登记类型,《操作规范》也未对换证办理的适用、申请主体、申请材料、审查要点等作出细化规范和要求,换证有别于不动产首次登记、变更登记等登记类型,不能将适用于其他登记类型的询问“强加”给不动产登记换证。从登记机构角度来看,“法无授权不可为”,对不动产登记换证进行询问缺乏依据。

②换证并非设权登记行为,不具备可诉性。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)第2条明确:“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。”不动产权属证书仅是由不动产登记机构颁发给权利人用以证明其享有不动产权利的证明,换证行为并不实际改变不动产权利的归属,只是对原来颁证行为的一种重复,不会对权利人或利害关系人的实体权利造成损害,不具备可诉讼性。由此,进行询问必要性大大降低。

误区之二:不动产登记换证应统一收取证书工本费

有观点认为,除按规定享受免收登记费用优惠的情形以及国内部分城市实行登记“零收费”政策的外,不动产登记换证应统一收取证书工本费(10元/本)。笔者就此查看了全国部分地方网上公示的换证服务指南,这种观点确实具有普遍性和代表性。

《财政部 国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》(财税〔2016〕79号)、《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规〔2016〕2559号)规定,因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的,只收取不动产权属证书工本费,每本证书10元。从中可以得出两点信息,一是不动产登记补发、换发证书不收取不动产登记费,仅收取证书工本费(10元/本);二是只要是因损坏等原因导致证书物理状态上不完整申请换发证书的,不区分证书种类(版本),一律收取证书工本费。同时,财税〔2016〕79号、发改价格规〔2016〕2559号文件规定,不动产登记机构依法核发不动产登记证明,不得收取登记证明工本费。申言之,核发不动产登记证明本身不得收取工本费,同样可适用于换发不动产登记证明,应予免收工本费。

除上述有关换证的收费规定外,财税〔2016〕79号文还特别规定:“在权利不变动、未产生新的登记类型的情况下,不动产权利人自愿申请换领新版不动产权属证书和登记证明的,不动产登记机构不得向相关不动产权利人收取相关费用。”根据此规定,非因保管不善引起破损等原因申请换证,仅因旧版证书单纯申请“以旧换新”而换证的(如房屋所有权证和土地使用权证,换发不动产权证书等),登记机构不得收取相关费用,根据文义理解,相关费用应包含证书工本费。

综上,不动产登记换证,换发不动产登记证明或者老版证书换领新版证书(指不动产权证书),登记机构不收取费用。但如因原权证破损、污损等原因导致不动产权属证书出现物理状态上不完整而申请换发不动产权证书,不论原证书是否属于旧版本,均应收取证书工本费(10元/本)。因此,不动产登记换证应统一收取证书工本费的认识应作纠正。

误区之三:换证可变更或删除原证书上的限售附记信息

先看一个案例:2022年5月,连某某购买了某市某小区住宅房一套,因执行当地购房政策,不动产权证书上附记“两年内限售”字样。11月份,因保管不善导致证书破损,连某某向登记机构申请换证。在业务审核中,针对“两年内限售”附记是否应作调整引起争论,一种意见认为应根据不动产登记簿的记载缮写证书,“两年内限售”附记不变;另一种意见认为,换证时限售的时间已过去6个月,如仍注记“两年内限售”已不合适,应减去过去的时间,新证上附记“一年半内限售”,如2年时间届满的,则应直接删去,确保证书记载与事实相符。笔者赞同第一种意见,不动产登记换证,登记机构不能擅自改变不动产登记簿和不动产权证上的任何信息。

《民法典》第216条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第217条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”从上述规定来看,不动产权属证书是权利人享有物权的证明,而不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿的记载保持一致,不动产登记簿内容未变化不动产权属证书信息不得改变。《实施细则》第7条规定:“任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。”不动产登记换证仅是根据不动产登记簿的记载信息重新缮写一本证书(证明),并不改变不动产登记内容,擅自篡改不动产登记簿为法律所禁止。

修改登记内容(包括附记信息)应依法申请办理更正登记。《民法典》第220条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。”《不动产登记暂行条例》第10条规定:“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。”基于上述规定,如果认为证书附记信息错误的,权利人、利害关系人可以申请办理更正登记,切不可办理不动产登记换证时直接作出修改。

再者,证书上“两年内限售”的信息,是为了执行住房限售政策而要求附记,其起算时间有政策文件为依据。常见起始时间有以证书记载时间为准的,也有以完税时间为准的,等等,各不相同。但是即便与证书记载时间有关,一般而言应与原证书记载时间相关,而不可将其与新证书记载时间作关联。并且换发后新证上会根据《操作规范》第1.6.3、第1.6.3.1规定注明“换发”字样,可以有效引导人们可以通过咨询登记机构或者调档查询方式知晓限售的起始时间,不会给权利人以及第三方的合法权益造成损害。

综上,仅通过不动产登记换证就变更或删除原证书上的限售附记信息涉嫌违法,不可取也无必要。此做法同样可适用于经济适用房、限价商品房等换证时有关限制年限的保留操作。对于上述案例的换证,最终登记机构保留了“两年内限售”附记内容,为连某某核发不动产权证书。

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