阅读提示

2023年9月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），部署在15个省（市）44个城市（区、县）开展新一轮低效用地再开发试点，宁波市获批成为试点城市之一。自试点工作开展以来，宁波市积极探索，创新政策举措，完善激励约束机制，有效盘活存量土地和低效用地，涌现出一批典型案例。本期编发第四期典型案例，供各区（县、市）交流。

江北区金山智造园项目：国企收购+“工业上楼”+政策集成的园区实践

再开发要点：土地是工业发展的基本要素，合理用好每一寸土地，让寸土生寸金，是新时代土地节约集约利用的必然要求。为实现新旧动能转换、拓展未来产业发展新空间，江北区立足工业用地“二次开发”，奋力推动“精而强”的内涵式发展。金山智造园项目是江北首个国资收购工业用地并进行“二次开发”的样板项目，针对原先低效利用状态，园区通过国企收购低效工业用地，进行再开发建设小微企业园，集成资金补助、容积率奖励等多项激励政策，以“定制+标准厂房”模式提供多元产业空间，打造“工业上楼”样板示范区。

01案例概况

金山智造园是江北区首个通过国资收购低效工业地块的项目。园区所属江北前洋产业社区，位于江北投创园区北部，紧邻绕城高速，区位优势突出、交通便利。地块占地面积117.3亩，原建筑面积4.07万平方米、容积率仅0.52，主要用于出租，年产值约1.3亿元、税收1100万元、亩均税收不到10万元，地块的产出效益、用地效率均偏低，且原企业主对该地块无提升改造意愿。2021年11月，区新兴产业服务中心下属国资公司宁波市昕力建设开发有限公司完成对该地块的收购，经多方调研、考察和论证后，实施自主开发建设，项目总投资14亿元，总用地面积约7.8万平方米，新建建筑面积26.6万平方米，由15栋厂房及楼宇构成，容积率3.32，2024年年底全面竣工。项目采用租售结合的方式，并引入专业化团队进行整体招商、运营。

02主要做法

一是政府引导退出，国资收购开发。通过建立存量工业用地数据库、加强项目落地全生命周期管理、健全倒逼退出机制等措施，引导地块原有企业退出，并由国资示范先行，实施低效地块收购再开发。收购前，国资主体委托专业评估机构按现行宁波市征收补偿政策及市场价格两个方面对该地块进行评估，经与企业多轮协商，收购总价不超过宁波市征收补偿价格。土地收购后，项目增容提质、方案运营、地价补缴等工作逐一报送对应区级会议集体决策，发改、经信、资规、住建等各部门各司其职，推动项目实施。

二是高标高质建设，灵活定制供给。健全工业上楼技术规范，优化工业楼宇建设指导标准，结合企业生产需求和痛点，通过“定制+标准厂房”模式打造多元产业空间。按照主导产业的行业通用建筑标准，设计建筑层高、荷载、停车配比、平面布局，打造高标准、高荷载、高品质的通用型厂房。针对部分对厂房有特殊要求的项目，在规划设计之初就调整层高、空间布局等建筑参数指标，实现与企业生产需求的适配。

三是链式思维招商，复合功能保障。突出产业主导与招商引资相融合，在二次开发前，先行研究确定园区产业定位，引入专业招商团队，聚焦高端智能装备、医疗器械、信息技术等重点产业，按照“引链主、抓龙头、强配套”的思路开展产业链精准招商。集成产业功能、融合生活功能，推动物业服务向综合运营转变，为企业入驻园区提供更加完善的条件，实现园区自我造血、可持续发展。

03取得成效

金山智造园位于江北前洋产业社区智能装备功能板块，计划打造以高端智能装备产业为特色，同时兼顾医疗器械、信息技术和2.5生产性服务业等产业的标杆示范园区，成为产城一体融合的江北智能装备制造产业高地。目前园区已与32家企业签订意向协议，涉及建筑面积10.4万平方米。全面建成达产后，预计集聚优质规上企业30家以上，年产值由原来的1亿多元预计可提升至20亿元，亩均税收由不到10万元预计可提升至70万元，各项效益指标实现数倍增长。

项目改造前

项目改造后效果图

项目建设情况

04案例评析

为贯彻党中央关于实施全面节约战略、盘活存量土地和低效用地的有关决策部署，进一步落实自然资源部关于低效用地再开发试点的五大转变工作要求，江北区牢牢把握低效资源盘活和产业转型升级导向，不断攻坚克难、发力前行。近年来，江北区陆续研究出台《关于鼓励江北区低效工业用地二次开发的实施办法（试行）》《江北区关于深入开展工业用地“二次开发”推动制造业高质量发展的实施意见》等多项政策，通过鼓励土地立体开发、多元主体参与开发等激励机制，优化产业空间布局、挖掘存量潜力，走出一条增存并举用地保障新思路。

本案例通过集成“工业上楼”、国企收购、政策激励、“聚链成群”等路径探索破解低效工业盘活的约束性问题，为打造存量建设用地再开发“宁波经验”提供实践支撑。

一是鼓励“工业上楼”，转动产业升级“魔方”。江北区因地制宜推进工业上楼，将其作为破解企业投资扩产与工业用地紧缺矛盾的核心解法。成立工业用地盘活领导小组，制定上楼操作指引，一方面，明确上楼项目容积率、投资强度需达到特定要求，并通过设置条件确保上楼产业经过严格筛查；另一方面，出台扶持政策，提升企业“上楼”积极性。持续以工业用地“二次开发”推进“工业上楼”，走好“都市型工业”高效高端高能级发展之路。

二是创新政策激励，助推低效工业“二次开发”。针对企业自主开发意愿不强、产业把控力弱等不足等问题，明确鼓励市场主体购置低效用地实施再开发的补助政策，补助基于收购面积、改建容积率、新增固投、新增税收等重要指标，立足项目再开发涉及的收购交易、拆旧建新、税收产出等三大关键节点，对达到要求的项目分阶段给予宗地交易金额6%、6%及8%的补助，总金额最高可达80万元/亩。

三是国资示范先行，破解低效用地发展难题。江北区以高质量发展首要任务，由区新兴产业服务中心统筹谋划园区“二次开发”，下属国资公司宁波市昕力建设开发有限公司完成地块收购，实体化运作用于打造小微企业园，迭代升级发展空间，避免碎片化开发。同时以成本价对厂房进行分割出售，通过帮助企业购置恒产的方式为企业长期稳定发展注入恒心。

四是开展招商前置，精准聚焦产业全链构建。招商前置不仅是产业园开发的“加速器”，能够缩短开发周期、提升效率；更是“保险锁”，能够降低开发风险、提高资源利用率。园区以“招商前置先行”“靠前服务企业”为工作原则，秉承以园聚链的理念，高效对接区域创新资源，借助平台招商、数字化招商、现场推介、实地走访等多种手段，加快创新资源导入，真正推动实现了“企业集聚”变“产业集群”。

本期点评作者为宁波市自然资源和规划研究中心 楼立明、林倩、邬妍雨