不动产权证书

全国首本洞库项目地下空间国有建设用地使用权三维不动产权证、全省首本地下综合管廊三维不动产权证、全省首本城市轨道交通线路地下空间不动产权证……

这段时间，宁波针对地下空间三维确权登记“难”，率先全国、全省，连发三证。

2024年9月，宁波作为全国13个三维地籍试点城市之一，开展地下空间三维确权登记等工作。

试点即将满1年，针对地下空间三维确权登记“难”，宁波如何破题，有哪些“首本”经验？

地下空间“苦”精准确权已久

先来搞懂一个问题：什么是地下空间确权登记？

“确权登记”，就好比给地下空间“上户口”，户口本上写清楚了是谁的、在哪里、怎么用等信息，并且受到法律保护。

一旦出现权属纠纷，“以登记结果为准”。

随着城市发展，宁波对地下空间的开发利用越来越广泛。传统的二维确权登记模式也“越来越不够用”了。

宁波市自然资源和规划局调查监测与确权登记处处长王卓彪介绍：“二维确权登记最大的问题，就在于无法做到权属空间精准界定。”

王卓彪举例，确权登记就好比“买月饼”，月饼代表地下建（构）筑物，月饼逐层套在内包装（小盒子）和外包装（大盒子）内。

二维确权登记模式下是“买月饼附大盒子”，地下建（构）筑物所在“大包装盒”的空间权属都归于权利人，造成土地资源浪费；三维确权模式下则能做到“买月饼附小盒子”，实现对地下建（构）筑物使用空间的精准确权。

而要想精准“上户口”，就必须对地下建（构）筑物相关信息进行精准测量。

这一步就叫“三维地籍调查”，是确权登记的前置条件。

此前在对通途路（世纪大道—东外环）地下综合管廊工程项目进行三维地籍调查时，市测绘遥感院综合运用人工智能、三维激光扫描、空间建模等先进技术，将地下管廊作为独立的三维空间单元进行施测。由此，精确测定管廊的垂直高程、水平边界及空间形态和位置关系。

扫一扫证书上的二维码，三维透视图、三维宗地产权体等信息一目了然

此外，二维不动产权证上只能显示地下空间的平面图，相当于把整个空间压缩成一个平面，可能会出现地上建筑物与地下工程交叉、异形建筑物在平面图上空间形状表达不准确等问题。

“现在我们在原有的x、y轴的基础上加上了‘z轴’，长宽高都明确了。”宁波市不动产登记中心高级工程师陈振清介绍，三维不动产权证集成了立体空间范围、产权边界、空间坐标等关键信息，实现权属范围“立体可视”，从源头上避免地下空间权属交叉、权利冲突。

做好“证＋”文章

围绕不动产权确权登记发证的三维立体化，能做的事儿更多了。

——将三维地籍调查融入规划。

由于前置环节不完善、资料不齐全等历史遗留问题，很多已建成或在建的地下空间并不注重确权登记，或者只建不用，引发后续一系列问题。

如果把三维地籍调查融入规划，就能在一定程度上避免调查“滞后”带来的空间位置不够精准等问题。

比如，在对北仑地下洞库进行规划时，市自然资源和规划局先按照地表现状和地下空间功能分区综合确定地下空间设权范围，明确地下宗地用地性质、产权体体积及竖向利用深度等。

同时明确最大可利用地下空间体积指标，将三维模型示意图作为规划条件附件，为后续审批、设权等流程提供法定依据。

——促进土地集约利用。

北仑的地下洞库，是利用山体岩石作为天然“外壳”，经开挖建设后形成的大容量地下储存空间。据了解，该地下洞库占地56亩，与地面储罐相比，可节约地表建设用地约1700亩。

此外，三维地籍调查实现了洞库在确权登记前端环节的精准设权，相比传统二维模式，可节约地下空间建设用地超4千万立方米，实现“买月饼附小盒子”。

——盘活利用国有资产。

确权后的地下空间，可正式转化为可评估、可抵押、可交易的优质资产，为后续开展融资创造条件。

地下管廊内部

“拿到三维不动产权证书后，可算是给我们吃了颗‘定心丸’。”宁波城投集团通途路地下综合管廊工程相关负责人说，不仅让产权有了保障，还盘活了政府的存量资产。

有了清晰的产权后就可以进行市场化运营，如有新的管线想要进入地下管廊，就可以向产权单位“买铺面”，还可以通过基础设施领域不动产投资信托基金等方式实现“融资变现”，将不动产变为实实在在的现金流。

“放大”城市发展空间

城市发展，正从“摊大饼”转向“立起来”。地下空间，是宝贵资源。

《宁波市国土空间总体规划（2021-2035年）》提出，以实现“生态持续、复合高效、精细舒适、安全环保”的城市地下空间保护与开发利用为目标，构建以轨道交通、综合管廊网络为骨架、以城市公共中心和轨道交通枢纽为核心的地下空间总体布局。

此外，在三江口核心区、东部新城核心区、南部新城核心区、宁波枢纽、甬江科创区等区域划定地下空间重点发展区，统筹推动地下空间立体复合利用、连片开发和互连互通。

眼下，轨道交通已运营线路等地下空间的确权登记已“被提上日程”。

未来，科幻电影中，更加立体、智能、可持续的“地下城”，或将成为现实。

王卓彪介绍，在地下空间之外，宁波还将把三维确权登记推广至更广阔的自然资源空间领域，并探索向海域延伸。通过确权登记推动地下空间从“沉睡的资源”向“可利用的资产”转化，推动社会经济高质量发展。

海域立体分层设权方面，具体将对跨海桥梁、养殖、温（冷）排水、海底电缆管道、海底隧道等复合性用海项目进行立体分层设权，以完善海域资源资产产权制度，大大提升海洋资源利用效率。