ZJBC14-2018-0003

规范性文件有效性：有效

甬土资规〔2018〕3号

为解决国有建设用地上因分散登记等原因带来的不动产历史遗留问题，切实打通不动产登记“中梗阻”，进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，维护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第 656 号）等有关法规政策，结合我市实际，经市政府同意，提出如下意见，请认真贯彻落实。

一、妥善处理商品房项目中部分未办理房屋所有权首次登记的问题

对我市执行商品房权属初始登记制度(具体以各地实施时间为准，下同）之前已竣工验收且部分权属单元已登记的商品房项目，剩余部分符合下列情形的，可不再办理不动产首次登记，由购房人单方申请办理不动产转移登记：

（一）具有购房合同及发票的，且购房合同签订时间在属地执行商品房预（销）售合同网上备案制度（具体以各地实施时间为准，下同）之前的，可直接办理登记；合同签订时间在属地执行商品房预（销）售合同网上备案制度之后，但购房合同上加盖了合同备案章或通过住建部门共享商品房合同备案系统核实已备案的，也可直接办理登记，其他情形须合同备案后办理登记。

（二）购房合同或发票缺失的，如房地产开发企业存续的，可采用该企业提供的加盖公章的复印件替代；如该企业已被依法注销但有承继单位或上级主管部门的，可由其承继单位或上级主管部门出具的证明材料替代。办理登记时，由登记机构在其门户网站公告 15个工作日。

拆迁安置房、代建房（即国家机关、事业单位、国有企业和乡镇企业委托房屋开发公司统建的房屋）与集资建房，可由各地结合实际，参照本条规定单方申请办理转移登记。

二、稳妥处理有房屋所有权证无土地使用权证的问题

当事人申请办理不动产登记，仅具有房屋所有权证但无土地使用权证的，由当事人提供有关权属资料并由不动产登记机构核查，分以下情形进行办理：

（一）土地权属来源合法（含需行政审批的相关手续已办理完成）直接予以办理；

（二）对房屋性质为房改房、经济适用房，但对应的土地用途为工业用地且登记在原权利人名下的，如房屋竣工时间在执行土地复核验收制度（具体以各地实施时间为准，下同）之前的，按土地使用权类型为划拨、土地用途为城镇住宅用地办理不动产登记；如房屋竣工时间在执行土地复核验收制度之后的，应补办规划、土地审批手续后办理不动产登记。

（三）对无法核实土地权属来源的，由属地人民政府组织规划、住建、国土和消防等部门会商处置后办理不动产登记。

三、认真处理有土地使用权证无房屋所有权证的问题

当事人申请办理国有土地使用权及房屋所有权的不动产登记，仅具有土地使用权证但无房屋所有权证的，分以下情形办理不动产登记：

（一）房屋建造报批手续齐全的，予以办理。

（二）房屋建造报批手续不全的，应由属地人民政府组织规划、住建、国土和消防等部门，依据《宁波市政府关于加快盘活存量建设用地的若干意见》（甬政发［2016］5 号）文件相关规定，明确房屋结构安全、规划控制、土地用途和消防安全等方面的处理意见，权利人须按处理意见整改落实到位后，再申请办理不动产权登记。办理登记时，由登记机构在其门户网站公告15个工作日。

四、谨慎处理权证上备注有无权源用地或部分产权转移内容的问题

（一）对土地使用权证上注有“无权源用地XX 平方米”内容的，仅可办理不动产抵押登记、产权注销登记、因行政区划调整导致的变更登记；办理其他类型登记应自行整改完成或属地规划、国土部门处理到位后办理。

（二）对房屋所有权证或土地使用权证上备注有房屋或土地已部分转移内容的，应办理不动产变更登记。如相关内容在权证和登记档案中均已更改的，直接办理换证手续。

五、区分处理房地登记信息不一致的问题

房地均已办理登记，但房屋所有权证和土地使用权证信息不完全一致的，可直接办理不动产权注销登记、因行政区划调整导致的变更登记，其他登记分以下情形处理：

（一）坐落不一致的

由不动产登记机构核实，对档案资料不清楚的，根据地名证明文件办理变更登记，如地名证明文件无法提供的，由不动产登记机构根据现场调查结果办理变更登记。

（二）权利人不一致的

对非独立宗地上的不动产，因产权转移仅办理了房屋或土地一种登记导致权利人不一致的，应继续办理转移登记。若转让方无法配合办理登记手续的，在权属来源清楚、合法的条件下，可由受让方出具书面具结书后单方申请办理转移登记。办理登记时，由不动产登记机构在其门户网站上征询异议公告，公告期为15个工作日。对无法收回的原权证，在登记完成后公告作废。

（三）房地范围不一致

对房屋超出宗地界址线的，在办理抵押权登记时，抵押物应不包含超宗地的房屋（以幢为单位)。在办理转移登记等需要核发不动产权证书的业务时，按以下情形办理：

1.本宗地与被占用宗地的土地使用权类型、用途相同的所占用合法土地使用权人为同一主体的，应合并宗地。其中土地使用权类型均为国有出让，但宗地的土地使用权终止时间不一致的，可由当事人申请补办延长土地使用期限的用地手续，按现时点的基准地价补缴土地出让金，将两宗地的终止时间保持一致；也可由当事人出具自愿同意按土地使用权到期在前的进行登记的具结书，直接办理不动产登记。

所占用合法土地使用权人为不同主体的，如房屋竣工时间在执行土地复核验收制度之前的，按当事人与被占用主体的协商结果直接办理分割转移登记；如房屋竣工时间在实施土地复核验收制度之后的，参照本条有关违法用地情形处理。

2.本宗地与被占用宗地的土地使用权类型或用途不同的

应先完善用地手续，若确实无法完善的，可维持登记现状，但应在不动产权证书和登记簿的附记中注明“房屋跨宗”。如权利主体不一致的，在完善用地手续中一并办理。

3.涉及违法用地情形的

须由当事人自行消除违法行为后办理登记。如符合《宁波市政府关于加快盘活存量建设用地的若干意见》（甬政发［2016］5号）文件规定的，可补办用地手续后办理登记。

六、妥当处理独立宗地上已登记房屋与现状不一致的问题

在办理登记中，对权籍调查业务审查中发现的独立宗地上已登记房屋与现状不一致的情况，可直接办理不动产权注销登记、因行政区划调整导致的变更登记，其他登记按以下情形办理：

（一）办理抵押登记的，抵押权利人在签订不动产抵押合同前，应加强现场查勘。如已登记房屋实地灭失的，不得列入抵押物清单，其他已登记房屋与土地可办理抵押权登记。

（二）办理产权登记的，如已登记的房屋部分灭失的，应先办理变更登记后办理其他登记；如房屋发生改建（翻建、加层）或在合法宗地范围内新建建（构）筑物的，凭有效审批文件或权利人自行整改到位后申请办理变更登记，无法提供有效审批文件的，该幢房屋暂不登记，其他已登记的不动产可继续办理相关登记。

七、处理好已竣工房地产开发项目中部分平面图与房屋现状不一致问题

对我市执行商品房权属初始登记制度之前完成竣工验收的项目，如在权籍调查中发现平面图与房屋现状不一致的，分以下情形处理：

（一）对未办理房屋所有权登记的非住宅，如规划部门备案的设计图纸与房屋现状不一致的，应自行整改或由规划部门明确处理意见后办理。

（二）对已登记的房屋权属单元分割、合并的，需提供规划部门备案的设计图纸或城建档案部门存档的竣工图纸，以一致的图纸作为变更依据办理；如房屋现状与提供的资料不一致的，应自行整改或提供相关审批材料后办理。

八、简化办理房屋已被征收或已拆迁、注销登记未办理的手续

对不动产统一登记实施前，因征收或拆迁导致房屋已灭失但未办理注销登记的，简化注销登记手续。房屋被拆迁的，由权利人凭拆迁协议或区县（市）及以上征收管理部门出具的证明申请注销登记，或由区县（市）及以上征收管理部门凭核实确认后的拆迁清册申请注销登记。房屋被征收的，由原权利人凭征收协议申请注销登记，或不动产登记机构依据征收部门确认的房屋征收决定、征收清册依托办理注销登记。

九、统一同小区内具有别墅功能的低层住宅土地的确权方法

在执行《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发［2003］45号）文件之前办理供地手续、具有别墅功能的低层住宅小区，该小区所有该类住宅的土地确权方法应保持一致。个别因土地使用权面积存在异议的，可按照本小区超半数的（按套数统计）该类住宅的土地确权方法办理变更登记，由权利人出具自愿变更的具结书，并备注“院落应保持用途不变”。

十、处理好实际用地面积与登记宗地面积不一致的问题

土地来源合法且符合现有规划条件的独立宗地，对实际用地面积与登记宗地面积不一致，按以下情形处理：

（一）房屋竣工时间在执行土地复核验收制度之前，宗地界址未变化的，依据《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）中“面积精度估算”判断容差范围，对在允许范围内的，直接按照实测面积办理变更登记；对超出允许范围的，由属地国土行政主管部门提出处置意见后，办理相应登记。宗地界址发生变化的，依据《宁波市政府关于加快盘活存量建设用地的若干意见》（甬政发[2016］5号）文件的相关规定完善用地供应手续。

（二）房屋竣工时间在执行土地复核验收制度之后的，需自行整改到位或属地国土部门处置到位后办理登记。

十一、依法处理土地、房屋用途不一致的问题

（一）已登记的不动产，如房地用途不匹配的，继续按原用途登记，有证据证明原用途登记错误或区县（市）以上政府有明确规定的除外。如土地登记用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，应按照二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用权期限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

（二）申请人在首次申请办证中，不动产登记机构发现房屋和土地用途不一致并无法核实的，应及时函告属地国土部门，由其明确意见后办理登记。

本意见自2019年1月1日起施行。

宁波市国土资源局

2018年12月29日