【关键词】

出让实际成交楼面价商业服务用地

【案情简介】

2019年12月16日，C评估公司作出了对某宗地的《土地评估报告》，估价结果显示该宗土地的单位楼面地价为5706元/建筑平方米。2020年3月20日，B单位对评估报告和出让方案进行集体会审，宗地评估会审价5706元/平方米（商服部分楼面地价2988元/平方米，住宅部分楼面地价7141元/平方米，确认出让起始楼面地价5750元/平方米（商服部分楼面地价3011.2元/平方米，住宅部分楼面地价7196.4元/平方米，土地增值税清算以此为基数）。2020年4月，B单位公开挂牌出让该案涉地块，并发布《出让须知》，明确该土地用途为城镇住宅、零售商服、餐饮、旅馆、商务金融混合用地，出让面积138 335平方米，容积率为1.3<地容积率<1.9，土地出让的起始价为楼面地价人民币5 750元/平方米（商服用地3011.2元/平方米，住宅用地7196.4元/平方米，土地增值税清算以次为基数），增价幅度为人民币10元或10元的整数倍。A公司最终溢价竞得了上述地块的国有建设用地使用权，并于2020年5月26日与B单位签订了《出让合同》。《出让合同》第八条约定宗地的国有建设用地使用权出让价款为壹拾柒亿零伍拾伍万贰仟壹佰伍拾伍元（小写RMB：1700552155元），每平方米人民币大写楼面地价陆仟肆佰柒拾元（小写楼面地价RMB：6470元），第十三条约定：“竞得人自国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记完成后10年内自持地块内商业服务设施【(零售商业、餐饮、旅馆、商务金融）计容面积不少于70%，如有违约需支付自持部分土地出让价款（以实际成交楼面单位计算）的20%】”。双方依约履行了合同，后A公司申请减少对自持地块内商业服务设施计容面积，并愿意按照《出让合同》约定按商业服务用地实际成交楼面单价计算即以商服用地起始价结合出让溢价率折算的3388.3元/平方米支付违约金。2021年12月30日，D单位向E单位书面《请示》，《请示》载明：A公司竞得的地块“成交价为6470元/平方米（其中商服3388.3元/平方米，住宅8097.5元/平方米）”、“根据出让约定，竞得人需自持商业服务设施计容面积不少于70%，即63585.55平方米，自持部分成交价为215440 000元，现A公司申请自持可售、需缴纳自持部分土地出让价款的20%，即43090 000元”，并向A公司发出了《宁波市收费（基金）缴款通知书》，A公司于2021年12月31日支付了补缴土地款43090 000元。后B单位认为对《出让合同》第十三条约定的自持部分的土地出让价按商业服务用地起始价结合溢价率折算并按3 388.3元/平方米计价的理解有误，该自持部分的土地出让价应按《出让合同》第八条的约定实际成交楼面价6 470元/平方米计算而不应是按3 388.3元/平方米计价收取，双方各执己见，协商未成，致使双方未能签订补充合同。及至2022年7月，A公司与B单位签订《仲裁协议书》，双方同意就上述争议提交宁波仲裁委员会进行仲裁。

【争议焦点】

《出让合同》第十三条约定的自持部分土地出让价款即实际成交楼面价应按商业服务用地的起始价结合出让溢价率折算为3 388.3元/平方米计价还是按挂牌成交的楼面地价6 470元/平方米计价？

【裁决结果】

首先，按《出让须知》的规定，本项出让的土地用途为城镇住宅、零售商服、餐饮、旅馆、商务金融混合用地，出让面积达138 335平方米，对A公司现争议的自持部分土地为商服用地不是住宅用地，对方对此意见一致；其次，按《出让须知》的规定，本次出让楼面地价5 750元/平方米（商服3011.2元/平方米，住宅7196.4元/平方米，土地增值税清算以此为基数），增价幅度为人民币10元或10元的整数倍。出让楼面地价虽按人民币5 750元/平方米起始叫价，但在后面括号注明了商服3 011.2元/平方米，住宅7 196.4元/平方米，土地增值价为清算以此为基数，A公司对自持部分土地的楼面成交价按土地的性质分别以商服3 011.2元/平方米，住宅7 196.4元/平方米溢价率计算，分别计算有合理的预期。B单位辩称应按实际成交楼面价即6 470元/平方米计价，那是对包括商服、住宅的整个地块的实际成交楼面价计价，与合同约定A公司自持部分土地的性质仅为商服用地不符；再次，B单位辩称《出让合同》第八条约定本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价为壹拾柒亿零伍拾伍万贰仟壹佰伍拾伍元（小写RMB：1700552155元），每平方米人民币大写楼面地价陆仟肆佰柒拾元（小写楼面地价RMB：6470元），合同中的楼面单价没有再区分商服和住宅，故应按《出让合同》的约定，按楼面地价6 470元/平方米计算。仲裁庭认为，《出让合同》确没有再区分商服和住宅用地一律按成交楼面地价6 470元/平方米进行计价，但《出让须知》明确约定：本文件之规定与土地出让合同相同法律拘束力，《出让须知》的内容与《出让合同》一样对双方当事人具有法律效力，即构成合同的组成部分。如按B单位的辩称在《出让须知》中已明确规定了楼面地价起始价就没有必要再告知竞买人商服和住宅的出让起始价，或者在《出让须知》中明确规定自持部分土地按整个地块实际成交楼面单价计价，这样就不会产生两种理解、产生争议；最后，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。按上面论述，从《出让须知》《出让合同》所使用的词句、合同条款、及当事人的合理预期，应确定A公司持有的自持部分土地应按商服3011.2元/平方米，结合溢价率折算实际成交的商服楼面地价来计价，退一万步说，如按上述论证仍不能确定依何种方式计价，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。目前，在对该争执的A公司自持部分土地价格存在两种不同的理解时，也应按照有利于A公司的一方解释计价。故仲裁庭对A公司请求要求对自持部分土地的实际楼面单价按商服起始价结合溢价率即3 388.3元/平方米计算土地出让价的主张予以采纳，对B单位主张要求以整个抵扣实际成交楼面价6470元/平方米计价不予采纳。

因此，本案裁决：对于A公司与B单位于2020年5月26日签订的《出让合同》第十三条约定的“竞得人自国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记完成后10年内自持地块内商业服务设施计容面积不少于70%，如有违约需支付自持部分土地出让价款（以实际成交楼面单价计算20%）。”中的“实际成交楼面单价”，认定A公司自持部分的商业用地的实际楼面单价为3 388.3元/平方米。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国合同法》第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。

《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

【结语和建议】

对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。