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2023年9月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），部署在15个省（市）44个城市（区、县）开展新一轮低效用地再开发试点，宁波市获批成为试点城市之一。自试点工作开展以来，宁波市积极探索，创新政策举措，完善激励约束机制，有效盘活存量土地和低效用地，涌现出一批典型案例。

从本期开始，将集中展示各区（县、市）低效用地再开发典型案例。

镇海区招宝智造谷产业园区项目：

国企收购+连片改造+空间重构

再开发要点：本案例入选浙江省低效用地再开发典型案例（第一批）。由区属国企通过整体收购热电厂及周边零散工业土地厂房，形成单一改造主体，推进低效工业用地成片“腾笼换鸟”，是镇海区国有企业开发的首家高端智造产业园区，建成主导产业特色鲜明、集群效应突出、产学研一体的智慧服务综合体。

01、案例概况

招宝智造谷产业园区位于镇海区招宝山街道物流枢纽港区域，一期项目占地面积约157亩，所在地块原为镇海热电厂及周边零星企业。该电厂于1990年建成投产，随着镇海区全域城市化的推进，镇海热电厂已处于城市发展的包围之中；同时，在新技术不断发展的背景下，该厂部分机组能耗高、排放大、效率低的问题也日益凸显。为有效净化城区空气、提升人居环境质量、推进“甬江两岸”的开发建设和宁波市“三江六岸”总体规划的实施，镇海热电厂于2014年被关停迁建。针对厂房拆除后的闲置土地，镇海区积极推进低效工业用地再开发，打造高品质产业园区“招宝智造谷”。

02、特色做法

一是国企单一主体收购，成片推进再开发。为促进土地资源要素优化配置和利用效益提升，镇海区组织多部门开展前期调研工作，深入研究镇海热电厂及周边地块情况，统筹整合周边小、散零星工业厂房，打包纳入低效用地再开发范围。由区属国企通过整体收购方式，形成单一改造主体，进行整体规划、成片改造，推进低效工业用地“腾笼换鸟”，将该区块建设成为镇海区国有企业开发的首家高端智造产业园区。

二是优化空间布局，完善园区综合配套。本项目按照“企业集聚、产业集群、要素集约、服务集中”的原则，打造集科技孵化、中试研发、高端生产、产业服务、综合配套于一体的高品质产业创新综合体。园区建设以企业的实际需求为导向，在方案设计方面，综合考虑厂房面积、层高、柱距、承重等多个维度，提高入驻企业选择的灵活性。为满足产业园区职工的居住需求，将行政办公及生活服务设施等配套设施的建筑面积占比上限进行合理提高，用于建设宿舍公寓，同时配套足够的共享空间，引入共享厨房、共享洗衣房等共享设施，为企业提供舒适的办公环境。

三是立足精准招商，强劲园区发展引擎。镇海区专门建立“1+N”招商运行机制和招商联席会议制度，同步成立招宝智造谷产业园区招商领导小组，出台《入园管理办法》和《招宝智造谷产业园区招商租赁方案》，明确招商企业的产业准入、工业产值、亩均税收、能耗及环保指标等要求，形成一整套以指标和清单为核心的评价机制。通过设立科学的招商要求，坚守入园企业产业方向以及质效门槛，严格执行招商制度，坚持“以亩均论英雄、以质效配资源”的效益导向，最终形成“产业有方向、建筑有品质、企业有质效、服务有保障”的四有园区。

四是坚持绿色低碳，推动园区蝶变升级。园区在建设过程中统筹兼顾低碳经济与可持续发展，建设9000平方米的屋顶分布式光伏，也是镇海区首个建有屋顶分布式光伏的产业园区，采取“自发自用、余电上网”的运营模式，促进园区能源供给结构优化，以“绿色低碳”助力经济社会高质量发展。

五是坚持数字赋能，规范运营管理。为实现运营管理高效化、园区服务精细化、场景安全智能化的建设目标，园区充分运用“互联网+”技术，为企业和员工提供“智慧停车、共享会议室、智慧食堂、实时视频监控、智慧消防”等智能化服务。另外，园区还专门开发数字化运营管理平台，实现园区态势、智慧物联、招商分析、物业管理等可视化图表分析，为园区管理提供坚实的技术支撑。

招宝智造谷改造前影像图

招宝智造谷改造后影像图

03、主要成效

本项目以“智能制造、数字经济”为产业导向，打造主导产业特色鲜明、集群效应突出、产学研一体的智慧服务综合体。目前一期项目已建成总建筑面积约20万平方米创业园，其中18幢花园式厂房、1幢高品质配套办公楼、5幢社区式员工宿舍。目前招宝智造谷一期已有宁波维视野视光科技有限公司、宁波君瑞康复技术有限公司等在内的14余家企业入驻，就业贡献600余人，预计亩均税收40万/亩。

招宝智造谷改造前实景图

招宝智造谷改造后实景图

04、案例评析

低效用地再开发是高质量发展的内在要求，本项目充分发挥国企的担当与桥梁作用，立足多元主体参与和连片开发改造相结合，通过运用市场化手段盘活存量用地，满足片区发展和城市空间重构的需要。项目运用了《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市低效用地再开发试点实施方案的通知》中的单一归宗改造、完善配套设施、强化政策集成等政策内容，为发挥全国先进制造业基地和区域性科技创新高地等功能、奋力打造现代化滨海大都市提供重要支撑。

鼓励推进单一主体归宗连片改造。《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市低效用地再开发试点实施方案的通知》提出，鼓励通过收购归宗、作价入股、签订搬迁补偿协议、联营等方式，形成单一改造主体按规划申请实施成片改造。本项目由镇海区属国企对原低效地块及其周边零星地块实施收购，进行整体规划和连片改造，统筹要素资源、优化空间布局，提高土地利用效率。

完善促进产业转型升级配套设施。《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》要求，突出高质量发展导向，基于促进产业转型升级、优先保障公共服务设施和基础设施供给、保护生态和传承历史文脉等方面，提出空间布局优化引导对策。本项目结合园区特色和发展目标，科学编制规划设计方案，合理提高园区行政办公、宿舍公寓及其他共享配套服务设施比例，建设1幢高品质配套办公楼、5幢社区式员工宿舍，满足适应智能制造产业的办公研发及园区职工居住等配套需求。

以“空间换地”推动政策集成联动。根据浙江省自然资源厅深化新一轮“空间换地”集成性改革要求，统筹推进存量换增量、地上换地下，强化低效用地再开发、城镇有机更新、腾笼换鸟、节能低碳等政策联动集成。本项目通过建立“1+N”招商运行机制，在产业准入、工业产值、亩均税收、能耗及环保指标等方面设置质效准入门槛；融入绿色低碳发展理念，优化能源供给结构，开发数字化运营管理平台等举措，推动园区实现高效化、精细化、智能化运营管理，打造高品质产业创新综合体。

（本期点评作者为宁波市自然资源和规划研究中心楼立明、林倩、李玲）