首页>

低效用地再开发 | 鄞工·凤起产业园项目:政府引导、企业主导+单一主体连片归宗的“工改工”实践探索

发布时间:2025-07-25 10:10 来源:开发利用处、研究中心 浏览次数: 【 字号: 保护色:

阅读提示

阅读提示:2023年9月,自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》(自然资发〔2023〕171号),部署在15个省(市)44个城市(区、县)开展新一轮低效用地再开发试点,宁波市获批成为试点城市之一。自试点工作开展以来,宁波市积极探索,创新政策举措,完善激励约束机制,有效盘活存量土地和低效用地,涌现出一批典型案例。本期编发第六期典型案例,供各区(县、市)交流。

鄞工·凤起产业园项目:

政府引导、企业主导+单一主体连片归宗的“工改工”实践探索

再开发要点:低效用地再开发是践行新发展理念、推动高质量发展的必由之路,对优化土地资源配置、重塑产业空间格局具有重要意义。鄞工·凤起产业园作为鄞州产业空间重塑的“试验田”和低效工业用地再开发的标杆项目,通过探索“国企收购+连片归宗”的改造模式对老旧工业区进行系统性升级,实现了存量土地盘活、资源配置优化以及空间效益提升,成功打造了集“高端制造、研发设计、配套服务”于一体的现代化产业园区,为鄞州建设现代化滨海大都市首善之区贡献了更多“园区力量”。

01案例概况

鄞工·凤起产业园位于鄞州区中河街道,东至地块界线、南至钢发巷、西至凤起路、北至长寿东路,原由六宗土地组成、面积约46.5亩,以低效工业为主。园区区位条件优越,地处鄞州核心地段,临近地铁3、4、5号线,12分钟直达宁波站,距宁波栎社国际机场仅15km,周边餐饮、购物、公寓及商务酒店配套完善。

2019年,鄞州区委区政府启动对该区块的开发谋划,由区属国企平台鄞工集团作为实施主体,按城市有机更新、产城融合理念规划打造都市工业集聚区,并采用单一主体收购,连片归宗改造的方式整合土地使用权,21年7月完成收购,22年5月开始施工。作为鄞州区“工改工”模式的典范,鄞工·凤起产业园改造总投资约8.5亿元,总建筑面积约10.8万方,可租面积8.8万方,聚焦智能制造、工业物联网等主导产业,高标准、高品质打造鄞州智能制造产业集聚高地。

02主要做法

一是单一主体,成片改造。鄞工·凤起产业园率先实践了以“单一归宗改造”为核心特征的再开发模式,推动低效工业用地从“碎片零散、功能落后”向“集约高效、功能复合”蝶变升级。由鄞工集团作为唯一实施主体统一统筹,集中收储与区位潜力不相匹配的低效老旧厂房(约46.5亩),通过市场收购、协议转让、产权协商等方式逐步实现土地权属归并。依托成片开发优势,打破“以地块为单位”的传统开发逻辑,转而以园区为整体单元进行统一规划设计、统一建设施工、统一产业招商。同时,妥善处理历史遗留用地问题,创新土地供应方式、土地增值收益分配、投融资体制机制等,加大政策支持力度,构建低效用地再开发激励机制。

二是政企合作,有机更新。鄞州区通过政府引导、企业主导的形式,将拆、迁、建相结合,有效盘活工业区低效用地。鄞工·凤起产业园项目对标“未来工厂+智慧园区”建设要求,融合生产、办公、配套、景观等多元功能,构建起复合型的“工业上楼”空间载体。通过拆除老旧厂房、违章建筑,重新规划设计,匹配需求建设“定制化”高层厂房,充分释放土地潜能。同时采用丰富的建筑式样,塑造流畅生动的建筑形态;优化建筑立面设计,创造多样统一的总体风格,建造符合都市工业类型的新型厂房,推动城市面貌更新。

三是土地集约,产业提质。鄞州区实施制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”和城市产业有机更新行动,推动土地、资金、用能等资源要素向高质量、高科技项目投放,鄞工·凤起产业园就是向存量土地要空间的试点项目之一。园区以智能制造和数字经济为主导产业,以专精特新产业园的标准建设运营,在招商过程中严格把控产业方向和项目质量,并已完成省级小微园创建申报工作。自去年11月园区交付,目前已引进的企业中包括国家高新技术企业、上市公司及其控股公司等,主导产业占比达到100%;并已引进多家高质量企业,涉及智能制造、高端装备、医疗器械、集成电路等高端产业领域。

四是开发运营,优势互补。鄞工·凤起产业园通过“平台公司+专业运营+基金支持”组合方式,强化项目全过程资金、建设与招商运营的协同联动,有效提升开发效率与运营质效。作为鄞工集团首个竣备交付的自建自营产业园区,也是鄞州区首个携手第三方专业运营商共同打造的标杆项目,鄞工集团以开发建设塑强项,以招商运营铸专长,双方凝聚生态资源,实现优势互补,为园区打造一流的招商运营服务体系和产业创新生态,共建“数智驱动服务、制造引领产业、科产城人融合”的区域“第一”标杆园区。

图片1(5).png

鄞工·凤起产业园改造前

03取得成效

一是强化土地节约集约利用。园区通过单一主体收购、连片归宗开发,强统筹、高效能推进低效用地成片改造,容积率由原1.2提高到3.0。

二是推动城市更新提速提效。园区展现了工业社区“三生”融合的理念,并充分利用其地理和环境优势,致力打造成为集智能工厂、智能生产和智能物流于一体的现代化工业社区。

三是推进产业结构优化升级。园区腾退原产值低下企业,聚焦智能制造、数字经济主导产业,引进高质量企业。

图片2(3).png

鄞工·凤起产业园方案设计图

图片3(3).png

鄞工·凤起产业园实景图

04案例评析

为贯彻党中央关于实施全面节约战略、盘活存量土地和低效用地的有关决策部署,鄞州区坚持以“规范新增、盘活存量”为导向,推动空间整治与“2070”工业集聚区深度耦合,系统推进工业用地整治和低效用地再开发试点工作,通过强化规划统筹作用、实施归宗连片整治、推进“工业上楼”行动、探索定制厂房等举措,有效推动实现存量盘活、产业提质。

一是片区统筹改造,以规划撬动土地价值。为避免改造项目破碎化、公共设施落地难、脱离产业本质等问题,鄞工·凤起产业园采用以国资企业主导的自上而下的“片区全面改造”模式,聚焦工业用地集约化、产业空间高端化目标,通过拆除老旧厂房、违章建筑,优化空间布局与配套设施,园区容积率由原1.2提高到3.0,实现了科创资源集聚、服务体系完备、配套要素齐全。以园区为单位进行统一规划、统一建设不仅提升土地利用效率,推动低效用地的提质增效,更进一步发挥了产业集聚效应,为区域经济注入新动能。

二是政企协同合作,用联动赋能园区引擎。根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《关于转发<宁波市低效用地再开发试点实施方案>的通知》等政策文件精神,鄞州积极探索集中收储、推进单一主体归宗改造的再开发模式。针对例如鄞工·凤起产业园等需要连片统筹且缺乏市场动力的项目,由“国企+政府”联合操盘进行归宗改造,即由政府明确归宗改造的政策工具和“游戏规则”,搭建政策、规划、实施等“四梁八柱”;区属国企充当“园区操盘手”的角色,对园区进行成片开发和定向招商,保障高质量产业的导入。

三是推动连片归宗,以创新破解关键难题。在鄞工·凤起产业园再开发的过程中,积极对工业用地连片归宗土地使用年限终止日期调整问题进行探索,成功破解了以往低效用地开发中“产权碎片化、协同难推进”的关键瓶颈。在全市范围内率先采用加权平均方式确定合并后地块的剩余使用年限。对于一幢建筑物涉及跨两个及两个以上宗地的,通过“加权平均”方式确定合并宗地的使用年限和终止日期,有效破解了地块跨宗房屋建设项目不动产登记时地块剩余年限不一致的难题,既确保了土地使用年限的连续性和合理性,又减轻了企业补交土地出让金的资金压力。

四是强化精准招商,用服务助力产业升级。鄞工·凤起产业园锚定智能制造、数字经济等主导产业,从园区空间和产业载体两大维度,为进驻企业定制高品质的个性化空间,高效精准地服务于智造需求,精准引进强企。同时,园区成立专业化企业服务专班,为入园企业编制“成长档案”和“政策图谱”,通过优化园区服务,赋能企业发展。

(本期点评作者为宁波市自然资源和规划研究中心楼立明、林倩、邬妍雨)