各区（县、市）人民政府，各功能区管委会，市级相关部门：

《关于加强国有经营性用地出让管理的意见》已经市政府同意，现印发你们，请结合实际抓好贯彻落实。

宁波市自然资源和规划局   宁波市住房和城乡建设局

2022年8月19日

关于加强国有经营性用地出让管理的意见

为进一步规范土地出让行为，加强国有经营性用地出让全过程管理，促进土地要素市场化流动，提高资源配置效率，推进经济高质量发展，实现共同富裕先行市目标，根据有关法律法规和上级文件规定，结合我市实际，就加强经营性用地出让管理工作提出如下意见。

一、基本要求

（一）适用范围

本意见适用范围为全市招拍挂出让的经营性用地。本意见所指的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、餐饮、旅游、旅馆、娱乐、康体等用途。

（二）工作目标

充分发挥市场对土地资源配置的决定性作用，加强经营性用地出让全过程管理，提高土地利用质量和效益，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化，提升城市功能和品质，促进经济社会可持续发展。

（三）基本原则

坚持规划统筹引领，强化土地出让与国土空间总体规划、国土空间详细规划衔接。坚持市场化配置土地资源，公平、公正、公开出让土地。坚持土地利用全过程管理，以土地出让合同和监管协议为平台，实现规划管理、土地储备、实施出让、供后监管、不动产登记、转让出租抵押的全过程管理。

二、规划管理要求

（四）片区统筹谋划

充分发挥重大片区规划对土地出让工作的引领，强化重大片区土地资源保障，有效服务城市发展大局。牢固树立成片开发理念，加强出让土地所在片区整体谋划，合理安排土地开发时序，分区分片出让土地；充分协调土地出让同配套设施建设的关系，在保障民生为先的同时，有效发挥基础设施建设对土地价值的带动作用。

（五）详细规划管控

严格按照依法批准的详细规划开展土地出让工作，加强详细规划对出让土地的管控作用，依据详细规划编制出让土地的规划条件，作为土地使用权出让合同的组成部分，并在后续方案审查和规划许可阶段严格落实。加强详细规划编制（调整）计划管理，与土地储备出让计划有效协同。

（六）规划条件要求

地块规划条件应明确拟出让用地的四至范围、用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、公共配套设施等要求，落实城市设计关于建筑风貌、环境品质等相关管控要求。细化深化地块带方案出让工作机制，鼓励轨道TOD、未来社区、安置房、租赁住房等经营性用地带方案出让。涉及混合用地的，必须明确各自比例或建筑面积。出让土地涉及地下空间开发利用的，明确地下空间的利用范围和用途。对突破土地使用标准的建设项目，应当组织开展规划条件论证和节地评价。

三、土地储备

（七）计划编制

根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、土地征收成片开发方案、土地储备三年滚动计划等，充分衔接年度国有建设用地供应计划，合理制定年度土地储备计划，确定年度土地储备项目、做地主体、范围等，年度土地储备计划报市政府批准后实施。凡未纳入土地储备库的经营性用地，原则上不得安排出让。根据“城乡统筹、节约集约、供需平衡、有保有压”的原则，科学编制年度国有建设用地供应计划，合理安排出让土地的总量、结构、布局、时序。供应计划经批准后，及时向社会公开发布。

（八）前期开发要求

经营性用地出库前，需完成土壤污染调查及评审、建设条件论证、压覆矿产及地质灾害评估、国家安全评估、基建“通平”、管线及设施迁移、文物考古、管理验收等前期开发工作，无污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害等风险，具备土地供应条件。

（九）净地出让要求

区（县、市）人民政府应当根据土地储备和供应计划提前谋划、及时完成拟出让宗地征收和必要的通水、通电、通路和场地平整等前期开发工作。拟出让宗地必须是征收(拆迁)安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原不动产权利证书、具备动工开发基本条件的“净地”，地块内原则上要达到无建(构)筑物的条件，规划保留除外。不具备“净地”条件的，一律不得出让。

四、土地出让要求

（十）建设管理要求

1、建设条件论证要求。涉及房地产开发项目，住房和城乡建设部门应组织开展地块建设条件论证，明确配套基础设施和公共设施建设的内容、主体和时序，并形成书面意见作为地块出让的依据。

2.落实建筑绿色环保节能管理要求。住房和城乡建设部门应按照规定，对绿色建筑、装配式建筑、钢结构、定品质、现房销售和全装修建设比例等配置提出建设要求。

3.配建保障性住房和租赁住房管理要求。住房和城乡建设部门应对商品住宅用地中配建的保障性住房和租赁住房的建设要求提出意见，并明确建设和配套要求、交付标准、移交方式、产权归属等要求。

4.公共服务功能要求。各区（县、市）人民政府应明确商品住宅用地中配建物业、教育、养老、体育等用房的建设要求，并明确建设要求、交付标准、移交方式和产权归属等要求。

5.商业、办公、商品住宅等经营性物业在满足预售或现售条件后，受让人在提交预售许可或现售备案证明申请时，除应提交相关规定材料外，还应提交自持物业、配建的保障性住房等具体位置、面积等相关材料，具体由监管部门负责明确。

（十一）运营管理要求

1.商业运营要求。严禁违法违规设定准入要求、竞买人资质等具有排他性或唯一性的影响公平、公正竞争的前置条件。各区（县、市）人民政府可对商业用地提出统一招商、统一运营、类公益性商业设施配置等要求。

2.物业持有和销售要求。商业、办公地块土地出让前，各区（县、市）人民政府应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素，对拟出让地块进行综合评估，合理设置商业、办公建筑面积自持比例、自持年限，明确违约责任，并载入土地出让合同。

按规定无偿移交的公建配套设施，可在出让条件中明确国有建设用地土地使用权及房屋所有权首次登记在政府或政府指定单位名下。

五、实施土地出让

（十二）土地出让方式

商业、办公和商品住宅等用地应当采取公开招拍挂方式出让；对在功能实现、运营管理、建设条件等方面有特别要求的出让地块，可采取拟供应计划公示、预申请、招商信息发布等方式提前公开入市信息。

（十三）土地出让价格

出让人应根据土地评估价格、土地市场情况等，结合经营性用地全要素管理要求，充分考虑“限房价、限地价”商品住宅用地房地价差合理区间，经集体决策，综合确定拟出让地块出让起始价或底价。土地出让底价在招标拍卖挂牌活动结束前严格保密，严禁泄露。

（十四）土地出让预申请

以招拍挂方式出让国有建设用地使用权的可实行预申请制度，预申请包括以信息发布、招商推介为主的意向预申请以及与后续交易活动相关联的用地预申请。出让人可根据地块的出让条件、土地利用要求等实际情况，研究确定采取意向预申请或用地预申请形式。对实施预申请出让的地块，土地出让前出让人需发布预申请公告，有意向的竞买人应办理预申请手续，用地预申请的还需缴纳预约申请保证金。

六、土地供后管理

（十五）供后监管

各区（县、市）人民政府要根据《关于构建集中财力办大事财政政策体系的实施意见》（甬党发〔2019〕59号）要求，落实属地监管职责，市政府批准出让的经营性用地，涉及建设监管、违约处置、协商收回土地、签订补充合同等供后监管工作由属地政府组织实施；要强化对辖区内经营性用地出让后开发利用的全程监管，严格依法依规处置闲置土地，对政府原因导致土地闲置的，要及时督促整改到位，对企业原因导致土地闲置的，要依法征收土地闲置费或收回土地使用权。各相关部门要按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，根据各自职责对出让合同和监管协议实施监管。

（十六）转让管理

土地受让人应按照土地出让合同的约定进行开发建设，依法进行预销售、转让等行为，建设用地使用权转让后，受让人应履行原出让合同中约定的权利和义务。转让时应符合以下条件：

1.属于在建建筑物转让的，如土地出让合同约定持有物业要求，须经出让人或属地政府同意后方可实施。

2.受让人在完成开发建设并领取不动产权证后，土地出让合同约定自持的物业，在持有年限内不得整体、分割转让。对因破产、重组、撤销等特殊情形确需转让约定自持物业的，须经出让人或者属地政府同意。

（十六）登记管理

受让人应按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定，申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，在不动产权证附证栏中注记土地出让合同约定的自持物业。权利人在约定的自持物业持有期间内，签订不动产转让合同和办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的上述约定内容，需提供出让人或者相关管理部门审核同意的意见。

（十七）抵押管理

以国有建设用地使用权及项目在建工程抵押时所担保的主债权，仅限于项目后续开发建设资金。已开发建设的项目并领取预售许可证的，不再单独办理国有土地使用权抵押登记。按照土地出让合同约定的受让人自持部分，应整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，承接人应执行原出让合同中约定的权利和义务。

（十八）信用监管

建立企业信用档案，由各相关部门在项目审批、核准、备案以及融资抵押等方面加强企业信用监管，限制或禁止失信企业参与土地交易。

本意见自2022年9月19日起施行，有效期3年。

文件解读：《关于加强国有经营性用地出让管理的意见》政策解读