「规划词典」国土空间规划系列之“宗地”的划分

规划词典

空间规划类术语“宗地”的概念

宗地：指的是被权属界址线所封闭的地块或空间，是一块有确定边界的和确定权属的土地，宗地是地籍的基本单元。

因此，宗地是一个“地块”，由权属界限封闭的独立地块，具有固定的位置和明确的权利界限，并可同时辨认出确定的利用类别、质量和时态等土地基本要素。

宗地面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

宗地权属界址包括界址线、界址点和界标。

01 什么是宗地图

宗地图，是描述宗地空间位置关系的地籍图，是在地籍图的基础上编制的，以一宗土地为单位绘制的宗地图。

基本地籍图侧重点是土地及其地上附着物的位置权属，宗地图侧重的是权属。

来源：百度百科

宗地图反映的是一宗地的基本情况，主要包括：宗地位置、宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等实地记录。

宗地图是用来作为土地使用合同书的附图，土地产权证书的附图，和地籍档案的附图。

宗地图是解决土地权属问题、恢复宗地界址的重要凭据，是具有法律效力的图件。

需要注意的是，宗地图和用地红线图是有区别的。

02 宗地面积如何计算

宗地面积，是指宗地权属界线范围内的面积，也称土地面积。

因此，土地权属界址一旦确定后，土地面积亦随之确定。若宗地权属来源文件界址范围与实地一致而面积不一致，则以界址范围为准，更正土地面积数据。

宗地面积的量算原则是：

图幅为基本控制，分幅进行量算，按面积比例平差，自下而上逐级汇总。

宗地量算的具体程序是：

当一幅图的各类土地面积全部按规定量算后，就按本图幅由碎片部分逐级向上统计、汇总和校核。简单地说，就是分幅由总体到局部进行控制量算、平差，按行政单位由下而上逐级统计、汇总。

土地面积可以根据权利人对宗地的使用情况，分为独用面积、共用面积、共用分摊面积。

03 宗地划分的原则

1、宗地划分，可考虑宗地内的各项设施应具备一定的独立性和整体性，划分宗地不应将相互配套的设施强行分离，造成土地资源的浪费。

因此，宗地划分应充分顾及该宗地在土地利用、使用功能上的整体性。

2、宗地划分，是为了土地权属管理、地籍管理和土地利用方便，因此，宗地划分要与地块合理利用的目标有机地协调起来。

3、宗地必须是依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。

04 宗地如何划分定界

宗地是权籍调查和地籍调查的核心，土地以宗地为单位进行登记。

宗地的划分定界为：

由一个权属人（权利人）所有或使用的相连成片的用地范围，划分为一宗地，也称独立宗。

一个地块由两个以上权属人（权利人）共同所有或使用，而实地又难以划分清楚各权属人（权利人）的用地范围的，这种地块划为一宗地，称为共用宗。

界址范围内有二个或二个以上的土地用途、使用权类型或所有权类型、使用年限等，又难以划清彼此界线的宗地，称为混合宗。

由一个权属人（权利人）所有或使用不相联的两块或两块以上地块，每一地块都应分别划分宗地。

一个权属人（权利人）所有或使用的地块，分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划分宗地。

土地使用者使用的土地，含有两种土地所有权属性的（国有、集体），应分别划分宗地；宗地内不准出现内包宗。另外，两种或两种以上土地用途的同一个建设项目，原则上按混合宗划宗。

原批准使用范围内的土地现已用于市政道路、人行道或绿地、公共通道等公共用地的，不应划入宗地内。

通过划拨或出让取得的土地使用权，按原批准的界线并结合现状划分宗地，其中代征部分或规划部门要求建筑物或构筑物退让的，不能划入宗地。

在地籍子区范围内，权属人（权利人）依据土地权属证书、土地出让合同、划拨决定书、土地承包合同，以及符合土地确权规定等权属来源证明，结合土地使用现状和相邻权利人的确认，来划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。

农民集体经济组织所有的土地，应划分集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，又划分为集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地（耕地、林地、草地）、林地使用权宗地（承包经营以外的）、农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）以及其他使用权宗地等。

县级行政界线分割宗地的，原则上宜保持宗地的完整性，并将县级行政区面积、名称、行政界线等作为宗地图的要素，也可按照县级行政界线分割宗地。

同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。

公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等，可单独设立宗地。

对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。

土地权属有争议的地块可设为一宗地。

05 宗地能否分割

原国土资源部2012年6月发布的《关于规范土地登记的意见》中规定：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”。

宗地在规划、出让时，用途、开发强度等建设用地使用权的具体内容已经确定，因此，再一次的划分很可能破坏宗地功能的完整性（共用绿化、通行道路、消防回路、市政等设施无法人为切割），同时规划和土地主管部门是不允许的。

原则上讲，宗地设立后就不能分割。

06 宗地如何出让

建设用地使用权的出让和登记，是以宗地为单位进行的，一宗地对应的是一项完整的国有建设用地使用权，国有建设用地使用权权利所指即“宗地”。

国有土地在使用和申请上都有较为严格的规定和流程。

国有土地出让方式确定后，需由市、县国土资源管理部门编制宗地出让方案，提出宗地开发的条件及标准，包括地块的界址、空间范围、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间及方式等，并依法报土地所在地的市、县人民政府审批，才可以实施出让步骤。

针对宗地出让面积

根据原国土资源部、国家发改委关于发布实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，对大中城市和小城市（镇）的商品住宅项目的宗地出让面积，不得超过下列标准：

■ 小城市（镇）7公顷

■ 中等城市14公顷

■ 大城市20公顷

针对宗地出让最高使用年限

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的（1990年）》规定，国有土地使用权出让的最高年限是：

■ 居住用地70年

■ 工业用地50年

■ 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

■ 商业、旅游、娱乐用地40年

■ 综合或者其他用地50年

土地在挂牌、招标、拍卖时，应出具“宗地平面界址图”

决定土地出让后，必须先对该宗土地进行确权调查和勘测定界，出具确权图。土地储备中心依据此图绘制“宗地出让图”，之后进行土地评估、地价会审、用地审批等程序。

07 宗地编码是如何编制的

宗地代码

宗地代码，是按一定的规则，赋予宗地的唯一和可识别的标识码。

宗地编码

宗地代码编制，也就是宗地编码，是对宗地进行空间位置标识、计算和处理的过程，也就是对宗地按一定的规则，赋予唯一的和可识别的代码，用以唯一的确定宗地的空间位置。通俗地理解，就是宗地的图、数、表、册，要与宗地的实物对象建立起对应关系，使地籍资料便于查阅、使用和建立数据库。

地籍编号

宗地的地号依据宗地代码编制规则编写。

宗地地籍号，是以县级行政区为单位，采用乡(镇)——行政村——宗地编号。

编制方法：

1、 地籍区、地籍子区的划分方法的确定

全国宗地统一编码采用“地籍区和地籍子区”两个级别的编码分区概念，遵循了宗地统一编码的原则，符合我国国情，也与世界上大多数国家采用的编码方法一致。

2、地籍区、地籍子区的划分有三种模式，分别是：

■ 按照现行乡镇、街道划分；

■ 以现行乡镇街道为基础，结合典型线状地物划分；

■ 按照典型线状地物划分。

08 宗地编码的层次结构是什么

宗地编码采用五层19位代码结构，按层次表示分别为：

第一层，为县级行政区划（为6位数字代码）；

第二层，为地籍区（为3位数字代码）；

第三层，为地籍子区（为3位数字代码）；

第四层，为土地所有权类型（由2位字母代码组成）：

第一位字母代码用G、J、Z表示土地所有权类型：

■ "G"表示国有土地所有权

■ "J"表示集体土地所有权

■ "Z"表示土地所有权争议

即，有争议的土地，是不得划入任何宗地的，待争议调解、处理、确权后，再划入相关宗地或单独立宗。

第二位字母代码用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示宗地特征码：

■ “A”表示集体土地所有权宗地

■ “B”表示建设用地使用权宗地（地表）

■ “S”表示建设用地使用权宗地（地上）

■ “X”表示建设用地使用权宗地（地下）

■ “C”表示宅基地使用权宗地

■ “D”表示土地承包经营权宗地（耕地）

■ “E”表示林地使用权宗地

■ “F”表示草原使用权宗地

■ “w”表示使用权未确定或有争议的土地

■“Y”表示其他使用权宗地，是宗地特征的扩展

第五层，为宗地号（为5位数字顺序码）：

■ 这是为了便于土地登记和宗地标识，把宗地作为基本单位进行统一编号，称为宗地号，也称地号。

■ 宗地编号有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围起始逐级缩小，体现的是宗地所在的地理位置。

09 结语

一个宗地就是一个用地权属，划分宗地主要是确定权属的一致性，即：性质相同、主体一致、取得方式一致、存续期限一致、使用权内容一致。

宗地是为了便于对土地实施管理、统计和地籍资料的检索，而对地籍单元赋予的编号。

宗地内的建设活动需按照统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设的原则有序进行。

参考资料来源：

1.《宗地代码编制规则》(试行)》

2.原国土资源部《地籍管理文件汇编》

3.《限制用地项目目录（2012年本）》

4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的暂行条例（1990年）》