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一、 调整背景
文创港是甬江科创大走廊的重要组成部分,是甬江科创大走廊建设先行区,其开发建设对于提升宁波市城市形象品质、完善中心城区功能、集聚高端创意人才、带动产业转型升级都有重大意义。
按照市委市政府对文创港“城市建设新地标、创新研发新平台、都市经济新引擎、百姓生活新社区”的定位,从整体系统的角度,研究地区发展路径,立足发展目标和实施管控要求,开展了《宁波文创港核心区整体城市设计》(以下称“整体城市设计”)的编制工作。在此基础上,经市政府批准对宁波市江北区大庆北路地段(JB04)控制性详细规划(文创港核心区)作局部调整。
二、 调整范围
本次局部调整范围东至江北大河、南至甬江、西至通途路、北至大庆北路,用地面积约100.52公顷。
范围影像图
三、 调整内容
落实“整体城市设计”内容,对用地布局、道路交通、地块控制指标等进行调整。为体现“整体城市设计”中的文创港天际轮廓线,局部地块建筑高度超出机场净空要求,地块容积率等指标也是在此建筑高度下得出的,地块建筑高度最终须以空域管理部门要求为准。
1、用地布局
规划用地面积100.52公顷,其中城市建设用地约88.66公顷,占88.2%;规划非建设用地(水域)11.86公顷,占11.8%。
2、规划人口
规划人口主要指规划居住用地开发后能够容纳的人口规模,具体依据居住地块开发的住宅建筑容量测算:新建住宅按每套住宅建筑面积110平方米、每户2.6人测算规划人口规模。规划居住人口共计1.05万人。
3、公共服务设施
按照《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018,城市社区配套设施遵循“分级配套,共建共享;分类实施,公益优先;因地制宜,弹性指导”的原则。规划公共服务设施主要为社区级设施。区内设施规划幼儿园、社区中心、文化设施和展览馆等,其他教育、医疗、商贸等公共设施依托周边统筹配置。
4、道路交通
优化区域交通体系,结合工业遗存及地块划分,优化路网系统。规划范围内的道路等级结构分为主干路、次干路和支路三级,规划“三横五纵”的路网结构,保障交通的顺畅性与便捷性。考虑通勤及休闲出行需求,提高公共交通出行比例,构建高效合理、方便快捷的公共交通体系。
5、建筑高度
按照“整体城市设计”方案落实地块建筑高度,局部地块建筑高度超出机场净空要求,沿江建筑逐级跌落,形成舒适开敞的空间尺度,塑造错落有致的天际线,标志性建筑高度控制在180米以下。本次调整范围处于机场净空要求范围内,下步须在征得空域管理部门同意的情况下,才能按此建筑高度出具地块规划条件,最终地块建筑高度以空域管理部门要求为准。
6、容积率
按照“整体城市设计”方案落实地块容积率。商业、商务地块容积率控制在1.5-4.1,居住、文化、商业、商务等混合地块容积率控制在2.5~4.65。地块容积率是基于建筑高度允许超出机场净空要求的前提下得出的,下步须在征得空域管理部门同意的情况下,才能按此容积率出具地块规划条件,最终地块容积率视空域管理部门对建筑高度的要求而定。
7、工业遗存保护
根据“整体城市设计”方案,规划范围内工业遗存共保留12处,其中适当移动建筑2处,原址改造7处,落架大修3处。其中,启动地块按照“宜保则保、活化利用”的原则,按照专家暨部门专题评审会意见,保留9处工业遗存,并对其进行建筑改造与功能置换。组团三保留一处冷库。组团四保留地块内二处冷库。
8、绿地系统
充分利用甬江等河道创造精彩、有序、网络的绿色空间体系,组成点、线、面相结合的绿景体系。结合“整体城市设计”方案工业遗存的要求,统筹考虑滨江空间的公共开放与利用,在下白沙路设置上盖景观平台增加地块与滨江的联系,并合理优化现状码头作为滨江公共活动空间。滨江水岸局部范围统筹平衡各地块容积率、建筑密度、绿地率、停车位等指标。
用地规划图
地块控制指标一览表
地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 绿地率 | 建筑高度(米) |
JB04-01-16 | G1 | 2.15 | 0.1 | 50 | 18 |
JB04-01-17 | B1+B2+B3+A2+R2 | 15.1 | 1.84 | 16 | 100 |
JB04-01-21 | G3+A2 | 1.08 | 0.1 | 35 | 18 |
JB04-01-26 | G1 | 0.95 | 0.05 | 70 | 10 |
JB04-01-27 | E1 | 3.41 | - | - | - |
JB04-01-28 | G1 | 1.49 | 0.05 | 70 | 10 |
JB04-01-29 | G1 | 0.07 | - | 70 | - |
JB04-01-30 | E1 | 0.53 | - | - | - |
JB04-02-15 | G1+G3 | 1.00 | 0.05 | 50 | 15 |
JB04-02-16a | B1/B2+R2 | 6.6 | 4.24 | 30 | 60(在征得空域管理部门同意的情况下,建筑高度可至180米。) |
JB04-02-16b | G3 | 0.11 | 0.05 | 35 | 10 |
JB04-02-17 | R2+B1/B2 | 4.04 | 2.25 | 30 | 60(在征得空域管理部门同意的情况下,建筑高度可至80米。) |
JB04-02-18b | G1 | 0.54 | 0.01 | 45 | 10 |
JB04-02-19b | G1 | 0.33 | - | 45 | - |
JB04-02-20 | A9 | 0.44 | - | - | - |
JB04-02-21 | R2+B1 | 1.9 | 2.8 | 28 | 60 |
JB04-02-22 | B1+B2 | 1.37 | 1.5 | 20 | 36 |
JB04-02-23 | B1+B2 | 1.3 | 4.1 | 25 | 60(在征得空域管理部门同意的情况下,标志性建筑高度可至100米。) |
JB04-02-24a | G1+G3 | 2.86 | 0.06 | 50 | 10 |
JB04-02-24b | G1 | 2.62 | 0.13 | 55 | 10 |
JB04-03-15a | B1+B2 | 1.63 | 4.1 | 25 | 60(在征得空域管理部门同意的情况下,标志性建筑高度可至100米。) |
JB04-03-15b | R2+B1 | 0.93 | 2.8 | 30 | 60 |
JB04-03-16a | R2+B1 | 1.83 | 2.3 | 28 | 54 |
JB04-03-16b | R2+B1+B2/B3/A2 | 1.34 | 2.5 | 20 | 45 |
JB04-03-17a | G1 | 1.45 | 0.1 | 50 | 10 |
JB04-03-17b | B1/B2+R2 | 2.14 | 4.65 | 30 | 60(在征得空域管理部门同意的情况下,建筑高度可至120米。) |
JB04-03-27 | R2+B1/B2 | 4.89 | 3.4 | 30 | 60(在征得空域管理部门同意的情况下,建筑高度可至120米。) |
JB04-03-28a | G1 | 2.45 | - | 62 | - |
JB04-03-28b | G1+G3 | 3.22 | 0.05 | 50 | 18 |
JB04-05-01 | G1 | 1 | 0.03 | 70 | 10 |
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